第268章 發展新思路（1 / 1）
高鵬程對於經濟運作並不是很內行，他的心中，特色小鎮應該是一個比較燒錢的專案，那麼，程老為什麼說是賺錢的好專案呢？
“現在，什麼專案最賺錢？”
面對程老的問題，高鵬程搖了搖頭，他還真不知道什麼最賺錢，肯定是壟斷的專案，不過，程老要的答案肯定不是這個。
“房地產！”
房地產？
高鵬程首先是排斥，他眉頭一挑，說：“程老，說實話，房地產現在的確是一個方興未艾的產業，而且利潤很可觀，但是，我不認為我的特色小鎮專案可以作為房地產專案出現。因為，我這個專案首先是為了充實鄉親們的錢袋子，房地產專案是從鄉親們口袋裡掏錢，我不認為大家有錢買房子。”
“你的想法沒錯，而且，必須要這樣，否則，怎麼才算是給鄉親們造福？這就是造福。”
程老的眼睛很亮，一點也看出來是將近古稀之年的老者。
“我們可以把特色小鎮做成一期二期三期，一期，我們給鄉駐地現有的居民免費配置房屋，當然，相應的其他配套設施我們也給配齊，那麼，原有居民的住房，是不是就是我們的了？”
“土地置換？”
“對，土地置換，我們徵收老百姓一萬畝土地，當然我，只是打個比方，……”
程老的意思說起來其實也很簡單，而且，在高鵬程看來，也有很強的可操作性，如果真按照他說的那樣，那可就賺老錢了。
先把土地徵收過來，然後，以這片土地為基礎，規劃新興的特色小鎮，內中包括五大功能區。
其中一部分住宅區，可以把全部的駐地鄉民搬遷過來，免費的配置房屋，這樣一來，鄉駐地原有的那些土地和住宅，就成了鄉政府的公有土地了。
黃金礦建設後，必然要從大嶺鄉拿地，用於修建礦區、辦公樓、配套工廠、冶煉區等等，那時候，老的鄉駐地就可以出讓給金礦方面。
拿到這些錢後，特色小鎮那邊，可以修建二期三期，這時候，因為黃金礦的運作，相信有許多人需要在大嶺鄉安家，那麼，他們的最佳居住選擇是哪裡？
新城區！
因為到時候，在一定區域之內，新城區的環境、配套、各類條件等，都是首屈一指的。
他們會選擇買還是租？
無所謂。
再加上熱色小鎮的四大支柱產業，帶來的人口流動呢？
“啪！”
高鵬程在手心打了一下，沒錯呀，這不就是南方人最會玩兒的土地財政嗎？
而且，程老這邊要投資，也就是說，前期的拿地資本根本就不用擔心。
高鵬程沒有第一時間表態，而是根據程老說的，不斷的在心裡盤算著，他不相信天上掉餡餅，程老如果參與這個事情，絕對不會拿出幾十萬上百萬來運作，至少也是幾百萬甚至千萬規模，那麼，他的目的呢？
高鵬程能夠看出這是個賺錢的專案，但是，賺錢的能力真的有那麼強嗎？
高鵬程不怕程老賺錢，商人逐利，這是亙古不變的真理，雖然說程老嘴上說是要為家鄉發展做貢獻，但是，如果沒有利益回報，他絕對不會這樣熱心，承擔這麼大的風險去做。
對，風險！
大嶺鄉雖然算不上窮鄉僻壤，但是，絕對也不是縣城、市裡那種已經十分成熟的城區，在這裡，要啥啥沒有，做房地產，真的有可能嗎？會沒有風險嗎？
肯定會有那麼，萬一風險太大，程老半路撂挑子，大嶺鄉怎麼辦？十年規劃怎麼辦？
“程老，抱歉，說實話，我看不到贏利點，更估算不出盈利能力到底有多強。”
“高書記，土地溢價你明白嗎？”
溢價，也叫升水，本來這是個金融術語，但是應用在土地交易上，說法也沒有太大差別，就是土地的交易價格高於實際價格的情況。
一般來說，土地的價值，會因為所處的地域、土地性質、區塊的大小、附著物情況而產生不同的價格，國家收儲土地，叫做土地成本價。
國家收儲土地之後，從三通一平開始，當然，也有什麼七通一平甚至九通一平，做到這一步後，這裡面就會產生巨大的溢價。
招拍掛後的交易價格，則叫做成交價，這兩者之間，一般來說，溢價會相當大，一倍兩倍的溢價都很平常，十倍幾十倍的溢價也未必沒有。
溢價率，也就是土地交易的回報效果，直接體現了土地幾通一平後的升值情況。
溢價率越高，這塊土地就越賺錢，反之，就越不賺錢甚至賠錢。
大嶺鄉本身並不是經濟發達的區域，這裡的土地價格一定會很低，比如今年，柳樹屯租賃一畝土地不過四百元左右，如果成交，可能萬把塊就能買一畝地。
可是這塊土地，在從農業用地轉化為工業用地之後，其土地價值可能立刻會變成兩萬甚至十萬一畝。
提前收儲一千畝土地，也不過是一千萬的成本，做完幾通一平，先不說這裡面就會產生效益，就說房屋建成後，置換的土地，就不是一個數量級的。
假如大嶺鄉居民每家一百平米的房子，到了特色小鎮後，每家給二百平米的房子，不小了吧？
但是，如果容積率上去了，實際上平均起來，每家獲得的“土地”，可能只有十平米甚至更低。
因為，他的老房子十平方，那是實實在在的佔地，是地面面積，而給他的，是樓房，是樓面面積。
一棟住宅樓佔地大約五百平米左右，也就是五家住戶的面積，但是，如果是一棟十八層的高層呢？
這五百平米的面積裡，可能居住著一百五十多戶居民，這是什麼概念？
當然，這是粗算，可是，這就是利潤！
房地產賺錢，尤其是舊村改造和老城區改造最賺錢，為啥，就是因為這個。
高鵬程就跟聽天書一樣，愣了半天，這才想明白過來，合著，這是絕對不賠的生意呀！
“這才是最賺錢的生意！”
程老的表情很嚴肅，他說：“我說回報家鄉，並不是給自己戴高帽子，前期一切投入，包括老駐地的搬遷，所有投資都由我來負責，而且，是足額負責。但是，我有兩個要求：第一，土地招拍掛我有優先受讓權；第二，將來特色小鎮的房地產開發，至少給我七成的生意！”
這是個很新鮮的思路，程老的意思很明確，就是先投資，然後從地產市場上獲得回報。
高鵬程心裡徹底動搖了，不過，他還要繼續計算得失，他不大懂得這裡面的道道，生怕一不小心出賣了鄉親們的利益。
他嘆了口氣，說：“程老，說實話，我不大熟悉房地產運作，您說的，很有吸引力。但是，這種新的發展思路是我從來沒有想到過，甚至從來沒有接觸過的，本著對雙方負責的態度，我不能現在就給您答覆，我需要時間詳細瞭解一些問題，然後，我還要結合我們大嶺鄉的情況進行通盤考慮，這才能做出決定……”
高鵬程向前探了探身子，“不過，我可以保證，如果我們想要這樣，您一定是我們的首選物件。”