第391章 樓市暴跌風潮（5/5）（求訂閱）（1 / 1）
星河投資中心大廈。
第21層樓。
上午九點。
喝了貝絲剛剛被他泡的那杯咖啡，站在視窗那裡俯瞰外面。
過了一會。
門口外，敲門聲響起。
貝絲剛剛開門，曹志明，詹培忠分別走了進來。
“老闆。”
看到是曹志明和詹培忠，程功正想去找他們。
“老闆，昨晚關於移民的新聞。”
原來曹志明，詹培忠，還真的注意到了。
“貝絲，你去通知麥理思到會議室。”
程功，詹培忠，曹志明來到小會議室。
等過了一會，麥理思走了進來。
在小會議室裡面，各自坐下。
“麥理思，關於昨日香江多家報刊報導移民潮的出現，你是否注意了？”
移民潮？
這一點上，麥理思還真的沒有太注意，主要是以東方日報為主在報刊，像英文版的南華早報並沒有報道。
麥理思說道：“老闆，我沒有注意到。”
沒有注意到就沒有注意到。
程功喜歡的是說真話的下屬和高管，而不是一個隨口應付的跟屁蟲。這一點上，麥理思表示沒有注意到那確實是真的。
“志明，你和麥理思說一說。”
曹志明開始詳細說起關於東方日報報道許多香江市民排隊移民加國的新聞，從幹諾道中一直排隊到怡和大廈，綿延幾公里長。
昨晚，其實那些訊息還沒有上報，曹志明已經得知這方面的訊息，等到他下班後親自開車經過那裡，確實是發現很多人在排隊。
而等到他回家後，看了晚報，發現是東方日報已經在大篇幅在報道。
當時，他就覺得可能要糟糕，畢竟那麼多人移民，而且還是中產為主。
等到今早上報，他特意提前一個小時離開太平山，特意在香江多家總領事館或者外國駐香江的辦事處外面檢視，發現確實是那樣，是有許多穿著光鮮亮麗的中產準備辦理移民到海外的手續。
曹志明本身對於這方面比較敏感的，在跟著程功做事後，顯得更加敏感。
“老闆，總經理，培忠，我昨晚下班前特意去看了，發現移民加國是最多的，其次是Y國，澳洲，紐西蘭，M國，東洋，以及歐洲一些小國。”
曹志明大概把他在報刊上看到的，還有他親自去看到的，詳細說了出來。
而旁邊的詹培忠也說道：“老闆，總經理，我昨晚下班，也是經過幹諾道中的時候，發現很多人在排隊，一開始還覺得奇怪，是誰在搞什麼活動，等我過去詢問才知道原來是準備移民到加國的。”
詹培忠看到現在離1981年的春節很快到來，居然那麼多香江市民，連春節都沒有過，也就準備移民到海外的時候，他也就知道可能真的出事了。
詹培忠也說起自己看到的。
“老闆，總經理，我覺得那麼多人移民，怕是要出事了。”
曹志明，詹培忠，現在這兩人都算是程功身邊比較厲害的華人高管了，而他們也只是看到那麼多的香江市民排隊移民，可能是覺得出問題了。
麥理思，貝絲，神色都是變了變。
當然，這兩人本身是Y國人，本身對於所謂的移民是不太敏感的，畢竟，兩人不是華人出身，不明白一個華人移民會是意味著什麼？
但是，現在兩人聽到曹志明，詹培忠說起自己所見所聞，甚至所想，還真的驚訝到了。
那就是說，香江接下來，可能還真的出問題。
程功很滿意地看著曹志明和詹培忠，他讓林高演留在中華煤氣，管理中華煤氣，也算是培養他獨當一面的能力，到時再調回到總部。
而這兩人留在身邊做事，也是為了培養他們。
這兩人能力本身是有的，但是，如果能夠給更大的平臺，那麼還是不一樣的。
像程功前世，詹培忠給陳松靑做事，陳松靑註定是空中樓閣，所以，他也最多隻能把陳松靑這個空中樓閣越建越高，但是，沒有基礎的情況下，自然也就會倒下去的。
現在不一樣，程功給他足夠深的基礎，建再高的樓也不怕倒下去。
“我先說一說我的想法。”
程功看向在座幾人說道。
“首先，在我看來，香江最早是由Y國管理下發展起來的城市，但是，實際上，它一直都是一直移民城市。這一座城市裡面的市民，最早除了一些土著外，很多都是從上面偷渡來的，也有一些想南洋偷渡來的。當然在四十年代以前，香江人口還是很穩定，不過，日據期間，少了很多，然後等到四十年代末，上面又有大量移民下來，包括像包船王一家也都是那個時候從申城過來的，像他這樣的富豪那個時候過來很多，五十年代又有一部分下來，但是並沒有四十年代末那麼明顯。等到五十年代末，六十年代初，香江人口算是第一次暴漲，這也就意味著，人口多了，需要更多的房子，也正是這個時候，以藿先生，廖先生等一批地產商開始出現。可惜的是，到了六十年代中期，出現暴動的情況下，香江受到很大的影響，隨之而來的，香江開始出現第一波非常明顯的移民潮，在四十年代，五十年代形成的大批香江中產，他們拋售自己的物業，以及在香江一切有形資產，甚至股票那些，拿到錢財，拖家帶口，移民到海外，到加國，M國等地，這應該就是第一波最明顯的移民潮。”
麥理思，貝絲當然沒有感受到。
但是，曹志明在香江，自然是非常清楚。
而詹培忠那個時候還在南洋，他是六十年代末才回香江的，自然也不是很清楚，但是，應該能夠感受到一些。
“老闆，確實是那樣，當時確實是很多人移民到海外。”曹志明在一旁說道。
對方十多歲就出來跑生活了還是非常清楚。
“那你們知道香江第一次大波移民潮，當時香江出現什麼情況？”程功看向他們問道。
“老闆，正如你剛剛說的，他們在拼命賣房。”曹志明直接說道。
“不錯，就是賣房。當時香江很多中產都是賣房到海外，當時香江的樓市已經跌到非常低了。但是，你們又知道，這個時候，是誰在趁機買入那些低價房？”
是誰？
麥理思，曹志明，詹培忠，貝絲都看了過來。
“不錯，正是李加成，鄭裕彤，郭德勝，李肈基等人。”
“其中，李加成在五十年代末，其實已經進入到地產業，但是，涉及到不多，正是六十年代期間，地價一落千丈，有經濟實力的人爭相廉價拋售產業，李加成和莊月明商量後，決定大量廉價收購房產和地皮。在這期間，也就是六十年代中期到六十年代末期間，李加成夫婦其實是在新佳坡呆了很多年，不過，香江的事務一直有周千啝等下屬在管理。所以，對方對於香江的情況非常清楚。”
“剩下，鄭裕彤一開始還在弄他的周大福，但是，在六十年代中期後，發現香江地產已經跌到很低，也就大量買入香江的物業和地皮，其中，1968年，鄭裕彤收購土地最多的一年，獨資或合資買下20餘個地盤。”
“郭德勝和李肈基，馮景嘻則是在六十年代初也就進入地產業，其後幾年也是大量買入當時的物業和地皮。”
其實，這也就是程功前世那四大家族裡面，那四大家透過六十年代大量積累物業和地皮，為他們未來成為香江四大家族之一奠定了非常重要的基礎。
那之一為什麼馮景嘻不是？
其實，對方也是有機會的。
可惜的是，當時被譽為三劍客的郭德勝，李肈基，馮景嘻，這三人分家後，在郭德勝和李肈基重點發展房地產業，而馮景嘻自己跑去發展金融業，搞新鴻基證券。
在香江，搞金融還真的是比不上搞房地產的。
不但如此，在六十年代中期，其他四大家都在拼命買地，馮景禧便曾因香江前途不明而一度放下香江生意，移居加拿大，業務全部交由李肈基和郭得勝打理，直到雨過天晴後才回香江。
當時，郭德勝和李肈基都勸他不要去，而是留下來一起，哪知道對方還是要去，說明對方膽量還是要小了一些，等他再回來，原來三巨頭，變成了兩巨大夾著他。
這種情況下，三人利益不一樣，也就註定不可能再一起，只能分家了，等分家了，馮景嘻出力最小，得到當然是最少的。
而且，八十年代中期，對方因為在加國腦溢血沒有救回來，也無法再和其他四大家族相比。
曹志明，詹培忠點點頭。
他們在調查過李加成等人的詳細資料，確實是那樣發家的。
“六十年代香江出現大移民潮這件事，其實還是影響到不少人的，當然，影響最大的，確實是李加成那四人。”
“而香江的樓市，也就是從六十年代中期移民潮開始下跌，一直跌到六十年代末，七十年代初，香江的樓市逐漸恢復。此時，大量的華資開始上市，這和李福肈的遠東證券交易所成立有非常大的關係，徹底打破了白人壟斷的香江證券交易所，而也是在這個時候，李加成等華資的公司也正是在這個時候開始紛紛上市。”
對於這些，曹志明，詹培忠非常清楚。
麥理思當時在新佳坡，貝絲也還沒有進入匯灃，並不是很清楚。
“然後，沒有多久，香江先是因為世界出現第一次的石油危機，引發了香江石油價格上漲，引發香江工業受到嚴重影響，當時可能出現將近30萬市民失業，當時失業率非常嚴重，相當於十個市民裡面出現一個失業的，而且，有的家庭就因為一個人失業，全家都沒有飯的情況出現。石油危機的出現，引發香江股市的危機，這一點上，志明，培忠是最清楚了。”
“老闆，我確實太清楚了，當時在香江股市最高的時候，我以5000港幣進入股市，最高的時候，我賬戶裡面超過100萬港幣，只是，當我和女朋友從南洋度假回來，一夜之間化為零。”曹志明對於當時的情況實在是印象深刻。
“老闆，我當時也是剛剛進入股市，也是和志明一樣，一開始閉著雙眼買都可以賺到很多，可惜的是，我最後也就剩下十多萬，比起志明一夜歸零的情況要好一些。”
像曹志明，詹培忠這種人，表面上從百萬富豪變成窮光蛋，當時還真的不少。
畢竟，當時香江的牛市變成股市泡沫，前後持續也就不到兩年時間。
而這裡面影響最大還真的是有一個人。
“這裡面影響最大的，在我看來，不是其他人正是胡應相先生。胡應先生和他父親成立的合和實業，雖然進軍香江地產業比不上那四大家，但是，對方也是和李加成等人的公司差不多同期上市，但是，在股市最火的時候，香江傳出他家的公司很多假股票。”
合和假股票為什麼那麼多？
甚至被警方找到。
還是因為當時合和營收好，盈利高，市值自然要比李加成等華資的公司高許多。
偏偏就在在這個時候出事，不但成了七十年代初香江股市泡沫被刺破的導火線，對於胡應相接下來的打擊還是非常之大的。
“老闆，當時確實是傳出胡應相公司那些假股票，實際上，就是有些人覺得他家公司市值高股價高，加上許多普通投資者還是第一次見到股票，也不知道真假，反正拿錢賣了，等賣給別人，才發現是假股票。”一旁的曹志明說道。
在程功看來，胡應相本來在七十年代是有機會超過那四大家族。
但是，為什麼不行？
其實就和那些假股票有非常大的關係。
“香江自石油危機，股市危機爆發後，接下來，再次爆發樓市危機。但是，這次和移民潮無關，純屬就是因為石油危機和股市危機，再加上，前面幾年樓價已經漲了不少的情況下，然後再次開始出現暴跌。而在這期間，胡應相錯過了擴張的機會，就因為他的公司牽連到假股票事件，無法像李加成的長茳實業集團，郭德勝，李肈基，甚至鄭裕彤等人的公司，他們利用自己在香江上市的機會，拼命發行新股融資，然後拼命大量買入新的物業和地皮。”
“也就是說，那四大家再次抓住了第二波樓市大跌抄底的機會。而胡應相因為股市無法發行新股融資，自然也就錯失了和這四大家一爭高低的機會了。”
實際上，李加成不僅僅是在香江融資，還在多倫多交易所，倫敦證券交易所融資。
其中最瘋狂的一次，李加成在香江的交易所上，一年發行五次新股融資，在倫敦，多倫多分別發行一處新股融資，相當於一年下來，發行了七次新股。
雖然他持有的長茳實業集團股份稀釋了一部分，但是獲得大量資金全部都抄底香江的物業和地皮，進一步擴張了長茳實業集團的規模。
“等到1977年上半年，李加成贏下香江置地等三十多個財團，拿下中環地鐵站和金鐘站上蓋物業權，這應該就是李加成的巔峰了吧。”
其實，這也是李加成在這個時代的巔峰。
因為這個時候，程功來了。
曹志明，詹培忠，甚至麥理思，貝絲，發現還真的是那樣。
在1977年上半年之前，這確實還真的是對方的巔峰。
但是，下半年開始似乎就不行了。
因為那個時候，程功和克麗絲比李加成和周千啝搶先一步吞掉了永高公司。
這幾人相互一笑。
所謂知己知彼百戰百勝。
此時，麥理思還真的是驚訝，老闆已經把自己的一切競爭對手的瞭解那麼清楚。
“接下來那些，你們都清楚，我就不說了。如今，志明，培忠，都說了，接下來應該是出現香江第二波大波移民潮，那你們覺得意味著什麼？”
聽到程功剛剛那樣的分析。
怕是在場的人都很清楚。
接下來，香江的樓市要下跌，香江的股市要下跌了。
事實上。
就是那樣，很快，香江大量中產面對未來香江不明朗的情況，和對於香江未來定位不清晰，以及對於香江未來沒有信心的情況下。
他們能夠做出的選擇，就是賣掉在香江持有的物業，商鋪，股票等等，所獲得資金，換成外匯，帶到海外。
那麼多香江中產同時做這種事的情況下，香江的樓市，股市，一定會是大跌的。
“老闆，香江的樓市再次大跌。”貝絲直接說道。
“老闆，我猜測也是大跌。只是不知道什麼時候開始，什麼時候結束？”詹培忠說道。
聰明人可能已經看出香江樓市下跌？
但是，真正厲害的人是要知道什麼時候開始，又是什麼時候結束？
“說說你們的見解。”
“老闆，依我看，如果那麼多中產移民到海外，那麼必定大量拋售持有的物業，如果大量物業拋售，那麼可能就會導致樓上下跌。在去年的時候，香江樓市還是非常旺的，如今，得知那麼多人移民，我就擔心起來了。按照一萬個中產來算，就算是一萬中產，每個中產手持一套物業，那也是一萬套物業，可能有些還不止，有幾套，如果同時拋售，樓市再旺也會逼退的。更何況，我懷疑今年的移民可能都有幾萬中產。”詹培忠又說道。
程功點點頭。
“所以，我懷疑可能是從現在開始，香江的樓市就開始下跌，但是，一開始還不是很明顯，慢慢才開始明顯。而具體什麼時候樓市才重新回升，我覺得這可能和香江總督府，甚至和上面有很大的關係。其實，就是信心兩個字，也就是老闆說的，信心就是黃金，黃金就是信心。當然，如果在合適的時間，老闆只要站出來說，我完全相信香江的樓市，香江的樓市絕對是不可能下跌的。”
程功曾經多次和詹培忠，曹志明，貝絲，克麗絲說過，信心就是黃金，黃金就是信心。
慢慢，他們確實是體會到信心的重要性。
當然，對於普通人來說，所謂的信心，很難從這兩個字上來體現。
而是，普通投資者一直做的都是追高殺跌。
也就是說，看到樓市，股市好的時候，瘋狂跟風，希望喝一口湯。
樓市，股市下跌的時候，普通投資者是最害怕的，無論多少，直接賣掉，最終虧損出局。
說到底，其實這就是信心，因為他們沒有太多的籌碼去賭。
而那些不上不下的中產，很多也是這樣，他們比上不足比下有餘，更是希望保證現在的生活不受到影響，唯有就是在對於未來不明朗，沒有信心的情況下，儘快丟擲去，以保證自己的資本沒有受到多大的影響。
詹培忠的見解，在程功看來已經算是很不錯了。
“老闆，我覺得今年可能受到影響，但是影響還不是很大，可能明年開始就很明顯了，當然，具體什麼時候才會重新好起來，我看不出來，因為這可能牽連到倫敦方面，香江，燕京方面，所以，我無法做出判斷什麼結束重新回升。”曹志明也說出自己的見解。
程功又是點點頭。
麥理思稱讚地看向詹培忠和曹志明，不過，麥理思說道：“老闆，我個人對於這些判斷，要參考資料才行，現在無法給出判斷。”
他是白人，也高階職業經理人，但是，如果沒有任何資料的情況下，他確實也可以猜測。
但是，那可能不一定很準。
而詹培忠，曹志明說的，和他猜測倒是差不多。
程功知道白人就是這樣，如同西醫要看體檢報告才能夠得出分析報告。
“那既然那樣，那就說說我的見解。”
當四人看過來的時候，程功說道：“我個人認為，將會分成三個階段。”
“第一階段，今年開始，樓市已顯露頹勢，市道轉趨呆滯，空置單位大幅增加，今年官地拍賣會是釋放出市場調整的明確訊號，標誌著此前的樓市熱潮開始退去。”
“第二階段，也就是明年，1982年，香江樓市全面大幅下跌，地價普遍下跌40%-60%，九龍灣工業用地、港島南灣道高階住宅用地等跌幅尤為驚人，這一年也成為香江地產業最暗淡的一年，如果關於香江未來前途還是不能確定下來，香江進一步加劇了樓市下跌態勢。”
“第三階段，也就是從1983年﹣1984年。香江樓市持續低迷，1983年房地產市場近乎全面崩潰；直至1984年，香江私人住宅售價指數跌至這一輪下跌的低點，後續，只要倫敦方面和燕京方面確定香江未來前途，香江樓上才開始逐漸恢復。”
也就是說，程功把接下來的情況分成三波。
第一波開始出現房地產熱潮退去。
第二波，開始大跌。
第三波，跌到低，甚至跌到崩潰。
程功當然不少隨口說的，他大腦有這方面的資料。
但是，在現在來說，他能夠精確到每一年，那是非常恐怖的。
也就是因為他說出來，在場四人怎麼可能不驚訝呢？
如果真的是那樣？
那豈不是說？
不用程功說，他們都會知道如何了。